每年全国两会网络股票杠杆平台，政府工作报告都是“重头戏”。今年，稳住楼市股市首次写进政府工作报告总体要求。

　　3月5日，国务院总理李强在政府工作报告中指出，过去一年，推动房地产市场止跌回稳，下调住房贷款利率和首付比例，居民存量房贷利息年支出减少约1500亿元，降低交易环节税费水平，扎实推进保交房工作。提及2025年工作任务，房地产置于“防风险”第一位，要求“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。

　　“止跌回稳”关键词之下，政府工作报告提出，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。《中国经营报》记者在采访中获悉，全国政协委员、香江集团董事长翟美卿此次参会关注的议题包括盘活存量房市场。

　　翟美卿对记者表示，当前我国房地产市场供需结构性矛盾依然突出，存量房产空置率高企，资源浪费严重。“我建议通过‘以旧换新’、房票制度、租赁转化、城市更新等举措盘活存量房，打通存量与增量市场流通渠道，加速市场出清，满足居民多层次住房需求。”

　　委员建言盘活存量房

　　国家统计局数据显示，2024年年末全国商品房待售面积达7.5亿平方米，比上年年末增长10.6%；房屋新开工面积7.38亿平方米，下降23%。存量房产空置导致超过1.5万亿元资金沉淀，严重制约了市场流动性和健康发展。

　　翟美卿指出，当前存量房市场存在供需失衡与市场活力不足的突出问题。“当前房地产市场面临的主要问题是供需失衡，尤其是存量房积压严重，而新增需求受限。存量房空置不仅造成了资源浪费，还导致资金沉淀，影响市场流动性。”与此同时，改善性住房作为当前市场的重要潜力，却受限于高首付和贷款门槛高等因素难以释放。此外，部分城市存量房老化严重，配套设施不足，降低了市场吸引力，影响了居民的居住体验和购房意愿。

　　对此，翟美卿认为，培育多元化住房租赁市场是有效措施之一。记者注意到，租赁住房是存量资产的重要盘活方向，亦有不少企业探索过租赁住房的盘活路径。不过，目前租赁住房领域规模化整体进展缓慢。

　　翟美卿在接受记者采访时表示，进展缓慢的主要原因包括租赁住房的盈利模式相对单一且回报周期长，企业投入积极性受限；土地性质和规划限制多，改造和新建租赁住房面临诸多政策障碍；金融支持不足，缺乏长期稳定的资金来源；租购不同权，租赁住房在教育、医疗等公共服务配套上与产权住房存在差距，影响市场吸引力。破局的关键在于完善政策支持体系，包括明确租赁住房的土地政策、简化审批流程、加大金融支持力度，以及推动“租购同权”落地，消除公共服务领域的待遇差异。“企业需要政策层面的支持，如专项低息贷款、财政补贴、税收优惠等，以降低运营成本；同时，需要政府协调解决土地和规划问题，提供稳定的政策预期。”

　　翟美卿认为，存量盘活的核心是优化资源配置，通过政策引导和市场机制，将闲置或低效利用的房产转化为有效供给，满足多层次住房需求，同时释放沉淀资金，提升市场流动性，促进房地产市场的供需平衡和健康发展。“存量盘活需要具备系统思维，统筹考虑市场供需、政策配套和金融支持，还需具备创新思维，探索多元化的盘活路径，如‘以旧换新’、房票制度等，同时还得具备市场思维，尊重市场规律，激发企业和社会资本的参与积极性。”

　　强调收储重要性

　　紧随盘活之后，此次政府工作报告提出，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。

　　近两年，中央和地方积极推动收购已建成存量商品房用作保障性住房，全国已有上百个城市收购工作专班选定收购主体，70多个城市公开发布房源征集公告，超过10个城市已有项目落地。

　　“‘以购代建’是当前解决房地产行业困境的有效措施之一。它能够快速消化存量商品房，缓解房地产企业的资金压力，防范债务违约风险；同时，通过收购存量房用于保障性住房，能够优化城市住房供应结构，满足中低收入群体的住房需求，推动房地产市场平稳健康发展。”翟美卿表示。

　　值得注意的是，当前各地土地库存较大，去化周期远超过房屋。此次政府工作报告提出，实施更加积极的财政政策。拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

　　近期，多地土地收储取得进展。以广东省为例，自2025年2月初以来，包含广州、惠州、珠海等在内的10余个城市先后发布专项债收储闲置土地的公告。据中指研究院统计，截至2025年2月11日，广东15城第一批拟使用专项债实施土地收储涉及土地161宗，用地面积超680万平方米，拟收购价格合计超350亿元。这是自2024年11月自然资源部明确专项债资金收回收购存量闲置土地细则之后，全国首个大规模落地的案例。

　　2025年2月24日，广东省财政厅发布《关于2025年广东省政府专项债券（八期~九期）发行有关事宜的通知》。根据发行信息明细表，本批债券合计发行额度约307.19亿元，其中有304.44亿元用于回收闲置存量土地，涉及18个地市的84个项目。

　　消化存量之际，此次政府工作报告还提出，优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。

　　“政府工作报告提出合理控制新增供地，意味着短期内要控制供地，缓解供求矛盾，引导市场预期，稳定之后再谋未来发展。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，同时，要将已供应的未开发用地，特别是不适应当前需求形势的存量用地盘活，将其收回暂停出让或调整规划，“消化了存量，缓解了供求关系，企业手上的地盘活了，才能谋求发展”。与此同时，“优化城市空间结构和土地利用方式”意味着城市空间不能再外延式扩张，要转向集约化、紧凑型、功能互补、产城融合等方向发展，用地方式要基于人口形势、产业需求等向存量转变、向功能复合转变。

　　改造释放增量需求

　　翟美卿对记者表示，盘活存量房市场将对增量房市场产生积极影响。一方面，通过盘活存量房，能够释放部分市场需求，缓解增量市场的压力，避免过度开发导致的资源浪费；另一方面，存量房的有效利用可以提升市场整体流动性，增强市场信心，为增量房市场的稳定发展创造良好环境。此外，存量房市场的活跃也将带动相关产业链的发展，为增量房市场提供更坚实的经济基础。

　　有业内人士认为，目前，存量政策应出尽出，2025年房地产能否真正实现止跌回稳，关键看增量政策。

　　记者注意到，此次政府工作报告提出，因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。李宇嘉指出，城中村和危旧房改造涉及的主要是年轻人、新市民的刚需以及老市民的改善性需求，“这是当前住房结构性需求的生力军，主要集中在人口净流入的大城市，各地级市也有”。

　　值得一提的是，今年年初，广州、深圳、上海、北京、郑州、西安等地均规划了大规模的城中村改造，且新开工项目明显增加，同时积极推进危旧房改造。记者获悉，广州聚焦城中村改造年度投资1000亿元以上目标，目前已推进超120个项目（包含新旧模式项目）开工建设，其中59个新模式项目列入国家城中村改造计划。

　　此次政府工作报告还提出网络股票杠杆平台，拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

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